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【問答】在美國(guó)如何申請(qǐng)房屋貸款

　　到美國(guó)以后，安家置業(yè)是大多數(shù)移民的必經(jīng)之路，我也一樣不能免俗，因?yàn)榘徇^幾次家，有過多次房屋買賣的經(jīng)歷，因此，愿意與有意了解申請(qǐng)房貸的讀者分享我的經(jīng)驗(yàn)。

　　說起來，申請(qǐng)房貸很容易，但也很難，此話怎講?先從容易的一面說起。在美國(guó)發(fā)放房貸的機(jī)構(gòu)很多，不但有銀行，也有許多專門辦理房屋貸款的公司，這些銀行及公司除了接受面對(duì)面的貸款申請(qǐng)外，還設(shè)有電話專線服務(wù)以及網(wǎng)上服務(wù)，可以通過電話或網(wǎng)絡(luò)完成房貸的申請(qǐng)，十分方便。我除了90年代中期在波士頓第一次買房時(shí)是到銀行申請(qǐng)的房貸外，其它的幾次房貸，包括再次貸款都是通過網(wǎng)上申請(qǐng)完成的。

　　上面說的是申請(qǐng)貸款容易的一面，接下來要談?wù)勝J款申請(qǐng)不容易的一面。許多申請(qǐng)過貸款的人，都對(duì)申請(qǐng)貸款時(shí)需要提交的各種文件深感麻煩。在申請(qǐng)貸款時(shí)，基本上需要提交以下各種文件：

　　1、信用報(bào)告

　　通常貸款機(jī)構(gòu)會(huì)在申請(qǐng)人同意的情況下，直接從三大信用調(diào)查公司獲取申請(qǐng)者的信用報(bào)告，如果沒有信用報(bào)告，通常就不能申請(qǐng)房貸。因此，移民到美國(guó)的人，優(yōu)先要做的事情之一就是趕緊建立自己的信用，最好的方法是申請(qǐng)信用卡，無論用還是不用，有了信用卡就有了信用記錄。

　　2、年度工資表(即W-2表格)

　　貸款機(jī)構(gòu)一般需要申請(qǐng)者提供兩年以上的年度工資表，這樣可以知道兩年內(nèi)申請(qǐng)者的工資收入情況，這個(gè)工資表是雇主提供給雇員報(bào)稅時(shí)用的。

　　3、報(bào)稅表

　　貸款機(jī)構(gòu)一般需要申請(qǐng)者提供兩年的報(bào)稅表，從報(bào)稅表中，可以更加詳細(xì)了解過去兩年中申請(qǐng)者家庭的經(jīng)濟(jì)情況，包括家庭人口、工資、 投資、福利收入以及退休帳戶存款等。多數(shù)情況下，貸款機(jī)構(gòu)會(huì)要求申請(qǐng)者填交一個(gè)國(guó)稅局的4506-T表，這個(gè)表授權(quán)貸款機(jī)構(gòu)直接從國(guó)稅局獲得申請(qǐng)者的報(bào)稅表，免得申請(qǐng)者寄表麻煩。

　　4、美國(guó)銀行帳戶

　　貸款機(jī)構(gòu)一般會(huì)要求申請(qǐng)者提供至少一個(gè)銀行帳戶的月度帳戶報(bào)告(bank statement)，以此了解申請(qǐng)者的存款情況。

　　除了上述基本文件外，還會(huì)有其它各種補(bǔ)充文件的要求，比如雇傭證明、房屋租金收入證明、合法居住證明等。特別需要指出的是，華人中比較流行子女買房時(shí)，父母往往會(huì)給子女一些錢來作為頭款的一部分或全部，在這種情況下，貸款機(jī)構(gòu)就需要申請(qǐng)者出示“禮物證明”來證明這些現(xiàn)金是禮物而非借款，因?yàn)槿绻墙杩畹脑挘蜖可娴劫J款機(jī)構(gòu)的貸款額度以及申請(qǐng)者的還款能力了。

　　在美國(guó)，最流行的房貸種類是30年固定利息貸款，即貸款期限30年，30年內(nèi)利息固定不變。根據(jù)房利美的統(tǒng)計(jì)，30年固定利息貸款占所有房貸的61%。這一貸款目前的利息為年率4.37%左右，雖然比一年以前的3.5%要高，但從歷史的眼光看，依然屬于低息。30年固定利息貸款的還貸期限雖然是30年，但很少有人會(huì)到30年后才還清貸款，大部分人在30年內(nèi)或者搬家將房子賣掉，或者提早還清貸款。因此，即使是六、七十歲的申請(qǐng)者，只要符合條件，也可以順利貸到30年期限的房貸。

　　除了30年固定利息貸款外，流行的貸款種類還包括：15年固定利息貸款、20年固定利息貸款、30年浮動(dòng)利息貸款(有頭3年、頭5年、頭7年、頭10年利息固定，其余年份利息浮動(dòng)之分)等。此外，還有聯(lián)邦房屋署貸款(FHA)、退伍軍人貸款(VA loan)、只付利息不付本金貸款(一般前幾年只付利息，月供負(fù)擔(dān)比較輕，而后利息息率增加，同時(shí)加上本金，因此月供會(huì)大大增加)等。

　　簡(jiǎn)單說來，在美國(guó)申請(qǐng)房貸，最基本的條件是要有兩年以上的收入證明及較好的信用記錄，以及還貸能力。至于是否公民及綠卡持有者則不是必備條件。

　　根據(jù)房利美的統(tǒng)計(jì)，截至2013年底，全美房貸總額為18萬億美元，平均每人貸款近6萬美元。